“国六条”出台后,很多朋友都在问老牛,宜宾房价到底会涨还是跌?老牛在这一期老话新谈,还是谈谈宜宾的房价走势！其实影响宜宾房价的最大因素是市场供需关系所决定的，如果供应不足，需求无法释放，房价是不可能跌下来的。因此老牛预测宜宾房价不会跌，至少一年内没有跌的可能性。短期来说，二手房的价格会上涨，新房价格会稳中有升。

为什么会这样呢？国家出台政策不是为了降低房价吗？这次国家出台政策，不仅是宏观调控，更有一系列微观具体措施。比如土地供应、房屋税收政策、金融政策、经济适用房政策等，其初衷还是想要稳定房价，这些内容老牛在前两期就预测到了。但是，老牛觉得“国六条”的规定比较僵化，其政策的出台不能使宜宾的房价得到根本的降低。

根据“国六条”及实施细则的规定，首先是“90平方米以下住房须占新开工项目总面积七成以上”。该项规定的出发点是国家为了促进开发商多提供适合中、低收入者的住房。但老牛认为这一条作为政策落实有瑕疵。房价的高低最直接的原因是由市场供需关系决定，开发商只有向社会提供市场需求的商品，消费者才会买单。所以最关注房子的其实就是开发商。就像前两年50平方米以下的小户型在成都很时兴，但这两年已销声匿迹。如今市场上需求量最大的是80-150平米的住房。作为开发商来说，其主要目的是赚钱，而赚钱的前提便是要了解市场，因此市场上什么样的房子最紧俏，最能满足消费者的需求，开发商肯定是最清楚的。

试想一下，如果开发商盲目的去开发一些市场不需求的200平方米以上的大户型，开发商不是血本无归啊。现在的消费者越来越趋于理性，一些高端的收入者追求的是别墅或高尚的住宅小区，而低端的收入者则需要的是廉租房和经济适用房，所以老牛认为该政策的出台是不科学的。如果开发商修两套七十平米的小户型，再把中间的墙打通，实则也就成了一套一百五十平米左右的大户型。这样开发商还增加了一些报批的程序和成本，而这些成本也会转嫁到消费者头上。另外，由于９０平米以上的房子要限制建设，以后大户型会越来越少，必将逐步成为市场的稀缺物，从而价格上涨。就像现在国家不再出让别墅用地了，直接导致了酒都酒泉别墅的直接上涨。其实要解决中低收入家庭的住房问题，限制开发商的开发户型是没什么作用的，主要还是要以政府为主导，加大经济适用房和廉租房的建设。

其二，国家的税收政策，总的说来对宜宾的影响不大，但随之而来的营业税、所得税、金融、信贷政策会在一定程度上导致了开发商成本增加，而开发商一但增加成本，其费用还是由购房者承担。现在营业税的征收从原来的二年增加到五年，也无形增大了购房者的购买成本，因为这个钱肯定会转嫁到消费者头上。打个比方说：原来买一套房子需要30万块钱，现在加上营业税，买方又要多出1万多块钱的成本，在这种情况下，二手房价涨到跟新房差不多，大家肯定会关注新房。前段时间莱茵河畔开盘价突破三千，导致滨江路等地段的二手房价也涨到三千，结果有价无市，成交的可能性不大。本来宜宾城区二手房就紧缺，现在城区二手房平均价格在2200-2500元左右，部分地段突破3000元，这样二手房的价格优势一旦失去，会导致二手房的交易量极度萎缩，短时间内新房交易量上升，那么房价还是会上升。

老牛认为房价降低有三个阶段：一是二手房交易量极度萎缩，二是新房销售减少，三是土地拍卖价格降低。当第三个阶段出现的时候，就会出现房价降低的信号。地价过高也是房价上涨的因素，你想，土地价格在涨，水泥、钢材等建房成本也在涨，况且开发商为了推销楼盘，还要频频花钱打广告，啥子都是钱，房子价格怎么会降。上周宜宾市国土资源局拍卖6宗国有土地使用权，南岸的一块地拍出每平米1880元的高价，试问地价不先降下来，房价又怎会降呢？

其它拆迁政策对宜宾影响不大，宜宾因为城市建设的发展，拆迁工作在前几年已经搞得差不多了，现已进入了尾声。开发商囤积土地的行为在宜宾也不存在，开发商都是低买低走，高买高走，买了地就快点建房子快点回笼资金，哪有闲情逸致买块地来空起“增加城市绿化空地设施”。其实要明确房价的涨跌，应完善房地产统计和信息披露制度，老牛认为宜宾应建立房地产信息披露部门，可以每月或每季度公布相关数据，明确房地产走势，这样消费者才会清楚宜宾房价的走势。

现阶段，政府和购房者都应成熟起来，政府要出台切实可靠的政策来控制房价的增长；而购房者要理智消费，不要盲目的跟风，要购买适合自己的房子。所以老牛说，宜宾的房价肯定还会涨。